юридические услуги для бизнеса

Отсрочка и уменьшение арендной платы: кому положены и как получить

В марте-апреле 2020 г. приняты нормативные акты, устанавливающие порядок предоставления отсрочки или уменьшения арендной платы. Однако гарантированную отсрочку или снижение размера оплаты смогут получить не все категории арендаторов. Тем, кто не попал в «льготные» категории, придется договариваться с арендодателями самостоятельно.

Отсрочка оплаты аренды
Для кого
Организации и предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции (перечень отраслей установлен Правительством в Постановлении от 3 апреля № 434) и арендующие государственное, муниципальное или частное имущество, за исключением жилых помещений. При этом договор аренды должен быть заключен до даты введения в регионе ЧС или режима повышенной готовности (дата зависит от региона, в Москве, например, режим повышенной готовности введен 5 марта).

Условия отсрочки
- Отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 года со дня, когда в регионе введен режим повышенной готовности или ЧС. До окончания его действия отсрочка предоставляется в размере 100% арендных платежей, а с момента отмены режима – 50% суммы арендной платы до 1 октября.
- Задолженность, которая не была погашена в период действия отсрочки, погашается равными платежами в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года в дополнение к текущим арендным платежам. Штрафы, неустойки, проценты из-за неисполнения арендатором обязательств по договору не начисляются в период отсрочки.
- Если по условиям договора оплата коммунальных платежей лежит на арендаторе, на такие платежи отсрочка не распространяется.
- В отношении государственного имущества регионы могут устанавливать свои правила отсрочки, однако их условия не должны быть для арендатора хуже, чем те, которые изложены выше.

Как получить
Арендаторы, соответствующие описанным критериям, могут обращаться к арендодателям с требованием подписать дополнительное соглашение к договору о предоставлении отсрочки арендной платы. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение в течение 30 дней со дня обращения арендатора. В случае отказа или уклонения арендодателя арендодатель может заявить свои требования в судебном порядке.

Нормативные акты
Статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ
Постановление Правительства от 03.04.2020 № 439

Уменьшение арендной платы
Для кого
Для арендаторов, лишившихся возможности пользоваться арендуемым имуществом в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Условия снижения арендной платы
Законодательством не определены. Предполагается, что условия снижения оплаты будут определяться по соглашению сторон. Более того, в отличие от ситуации с отсрочкой, когда в законе прямо указано, что арендодатель обязан такую отсрочку предоставить, в данном случае лишь говориться о праве арендодателя обратиться с таким требованием. В случае отказа или уклонения арендодателя от снижения оплаты условия будут определяться судом с учетом обстоятельств конкретного дела.

Как получить
Обратитесь к арендатору с письменным требованием об уменьшении арендной платы, ссылаясь на п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и обосновав невозможность использования арендуемого имущества. Можете также сослаться на ст. 451 Гражданского кодекса РФ. Эта норма закона позволяет требовать изменения условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Если арендатор откажет или не ответит, можете предъявлять требование в судебном порядке.

Нормативные акты
п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ

Освобождение от арендной платы для арендаторов государственного и муниципального имущества

Условия для арендаторов федерального имущества определены в Распоряжении правительства №968-р от 10 апреля 2020 г. Для регионального и муниципального имущества действуют соответствующие локальные акты (для Москвы - Постановление правительства Москвы от 31 марта 2020 года № 273-ПП), их условия могут незначительно отличаться.

Для кого
Субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие имущество у государства и осуществляющие деятельность в определенных отраслях (отрасли перечислены в Распоряжении правительства №968-р от 10 апреля 2020 г. или в соответствующем региональном акте).

Условия
Освобождение от арендной платы за апрель – июнь 2020 г. (иные временные рамки могут быть установлены в региональном акте).

Как получить
Обратиться с соответствующим заявлением к арендодателю. Если соответствуете указанным критериям, арендодатель не вправе отказать. В случае отказа заявляйте требование в судебном порядке.

Не нашли себя в списке?
Если ваша организация не соответствует критериям, установленным для предоставления отсрочки или уменьшения арендной платы, вы все равно можете попробовать договориться с арендодателем. Направьте ему письмо с просьбой о снижении арендной платы со ссылкой на статью 451 ГК РФ, позволяющую изменять договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Приложите свой проект дополнительного соглашения к договору, в нем просите об отсрочке, снижении или ином изменении порядка внесения арендных платежей. Также приложите доказательства существенного изменения обстоятельств – снижения выручки, изменения условий работы, уменьшения количества посетителей и т. п. В случае отказа арендодателя от изменения условий оплаты Вы вправе заявить соответствующее требование в судебном порядке. Однако удовлетворит ли суд подобные требования предсказать в настоящий момент довольно сложно, поскольку аналогичная судебная практика (с учетом беспрецедентного характера пандемии коронавируса) отсутствует.

Можно ли не платить, если закрыт доступ к объекту аренды?
Некоторые арендаторы отказываются от внесения арендной платы, ссылаясь на то, что лишились возможности пользоваться арендованным имуществом. Действительно, по смыслу положений ст. 328 Гражданского кодекса, при непредоставлении арендодателем объекта аренды (например, закрыт торговый центр) у арендатора не возникает обязанности по исполнению встречного обязательства, то есть внесения арендной платы. Однако предсказать сейчас, каким образом будут рассматриваться подобные споры, очень сложно, судебной практике только предстоит сформироваться. В этой ситуации мы рекомендуем использовать отказ от внесения арендной платы с осторожностью и только в качестве крайней меры, когда исчерпаны иные возможности урегулирования взаимоотношений с арендодателем.

Можно ли не платить за аренду, ссылаясь на форс-мажор?
Сам по себе форс-мажор, или обстоятельства непреодолимой силы, не освобождают от исполнения обязательств по договору, то есть от уплаты арендных платежей. При определенных условиях форс-мажор будет служить лишь основанием для освобождения от ответственности за невнесение арендной платы, например, от уплаты неустойки, но не от самой арендной платы. Насколько положения о форс-мажоре будут применимы к оплате аренды в условиях пандемии и какие обстоятельства нужно будет доказать для освобождения от санкций, покажет судебная практика.
___________
Заказать услугу "Снижение арендной платы"
Связаться с нами
Call Close
Заказать обратный звонок
Или свяжитесь с нами
+7 (925) 289 2431
Бесплатная консультация юриста
заполните заявку или позвоните 8 (925) 289 24 31
Pokrovsky Legal Group
Садовническая набережная, 9
Москва, Россия, 115035

Телефон: +7 (925) 289 24 31
Почта: info@pokrovskylegal.ru
Время работы: пн-пт 09:00-18:00